中古戸建てを購入、リノベーションを検討してみませんか？

理想とする住宅が欲しい！分譲住宅は理想と違う、でも土地を購入して注文住宅を建てる費用を用意するのは難しい。そんな方にぴったりなのが中古戸建てリノベーションです。

中古戸建てをリノベーションする事で、新築よりも安く、それでいて新築のようなデザイン、住み心地の住まいを手に入れることが出来る可能性があります。

分譲住宅の場合、昨今では、３５坪～４０坪程度の敷地面積に区画分けされることも多く、敷地も手狭で、立地の選択肢も限られます。

中古物件を選択肢に入れることで、立地、敷地面積等の条件に幅が広がり、５０～６０坪超といった広めのゆったりとした敷地で、より環境の良い場所に住むことが可能になるかも知れません。

国土交通省の「令和6年度住宅市場動向調査」による住宅購入資金です。

土地購入+注文戸建ては6,188円、中古戸建て住宅では2,500万～4,500万円で、1,500万～3,500万円の差があります。（ちなみに分譲戸建住宅は4,541万円）

中古住宅の場合は住宅購入資金以外に改修費用が必要になります。

改修費用はその建物の築年数にもより、築年数によっては耐震改修工事、外装工事が必要になり、1000万～2000万円の費用がかかる可能性があります。

ただ、築年数が経っていて改修費用が多くかかる物件の場合、中古戸建て住宅の購入額が大きく値打ちになっており、改修費用を含めて総額でも「土地を購入して注文住宅」と比較して非常に値打ちになります。

また、建物が古いだけでなく、『再建築が難しい物件』の場合は特に値打ちな金額で手に入れる事ができます。

『再建築が難しい物件』…道路に基準の巾だけ接しなくなってしまった（建築基準法上）、建替えに必要なクレーン、トラック等が近寄る事が出来なくなってしまった（施工上の）、擁壁をやりかえるのに隣地の協力が得られない（近隣との関係上）

また、新築物件と比較して、リノベーションの場合、国や地方自治体より、住宅改修費用の一部を助成する、補助金制度を活用できる場合が多くあるのも魅力です。

行政の耐震補強助成制度（みよし市、豊田市、刈谷市）（90万～120万）、長期優良リフォーム推進事業（100万～200万）などがございます。こういった制度を利用する場合は補助金が得られる事もそうですが、行政が書類、工事の確認を行ってもらえる事も非常に大きいです。

本来20年を超える木造住宅は購入の際に住宅ローン減税を利用できませんが、耐震補強工事を行うことで住宅ローン減税も利用できます。ローン残高、所得にもよりますが10年間で最大400万円の控除が得れる可能性があります。

中古戸建てをリノベーションする場合、工事費用は1,500万～2,500万円程度かかるケースがあります。

この規模の工事では、建物を一度**スケルトン（柱や梁などの構造躯体のみの状態）**まで解体してから施工を行います。
そのため、老朽化した部材は新しく交換できるほか、間取りも自由に見直すことができ、理想の住まいに近づけることが可能です。

また、耐震性についても大きなメリットがあります。

スケルトン状態にすることで構造全体を把握できるため、部分的な補強に頼るのではなく、新築時と同様の考え方でバランスよく耐震補強を行うことができます。

これにより、特殊で費用のかかる工法に頼らず、確実で合理的な耐震性能の向上が可能となります。

※スケルトンとは、柱・梁・床などの構造躯体のみを残した状態を指します。

内装や設備をすべて撤去し、構造体が見える状態まで解体することを「スケルトンにする」といいます。

・スケルトンリフォーム
・全面リフォーム
・増改築リフォーム
・エコリフォーム
・耐震リフォーム
・古民家再生

　

築年数の古い物件は、耐震性の不足や使いにくい間取りになっているケースが多いため、一度スケルトン（構造躯体のみの状態）まで解体してから改修を行うことが一般的です。

スケルトンにすることで、柱や梁などの構造部材の状態をしっかり確認しながら、必要に応じて補強や入れ替えを行うことができます。

その結果、断熱材も一から見直すことができ、気密性・断熱性を含めた住宅性能を大きく向上させることが可能です。場合によっては、新築と同等レベルの断熱性能まで高めることもできます。

また、構造を整理した上で間取りを一から見直すことができるため、設計の自由度が高い点も大きな特徴です。

生活動線や採光・通風などを踏まえた、暮らしやすいプランへ柔軟に変更できます。

さらに、法規上の条件を踏まえながら、増築・減築による敷地の最適化も可能です。

例えば減築によって建物ボリュームを調整し、駐車スペースを確保したり、車の出入りをしやすくするなど、土地全体を活かした計画も実現できます。

スケルトン工事にすることで、壁・天井・床の内部まで一度すべて確認できるため、ウレタン吹付け断熱の施工が可能になります。

これにより、気密性・断熱性を大きく向上させることができ、結果として注文住宅と遜色のない断熱性能と快適性を実現することが可能です。

また、構造躯体を活かしながら間取りを一から見直すことができるため、設計の自由度も非常に高くなります。

一方で、中古住宅のリノベーションは、既存建物の状態を見極めながら、耐震・断熱・間取り変更・施工手順を同時に計画する必要があり、新築工事よりも総合的な判断力と技術力が求められる分野です。

そのため、中古リノベーションを成功させるには、経験と技術力のある工事店に依頼することが非常に重要になります。

「中古住宅のリノベーションは、“建てる力”ではなく“見極める力”で結果が変わります」

中古住宅のリノベーションでは、間取り変更に伴い内部の柱や梁を補強・入れ替えすることは可能ですが、既存の基礎そのものを全面的に新設することは難しいケースが多く、新築と比べると構造面の前提条件が異なります。
また、新築住宅では地盤調査を行い、その結果に基づいて適切な地盤補強を行いますが、中古住宅の場合は建物や敷地条件によっては、新築同等の地盤対策を追加で行えないケースもあるため、既存条件の影響を受けやすい点があります。
さらに、大規模なリノベーションで一度構造補強や間取り変更を行うと、その後さらに大規模な再リノベーションを行う場合には、構造上の制約から対応が難しくなることもあります。

中古住宅では、新築に比べて売主による保証期間が短い、または条件が限定される場合があります。

新築住宅では構造耐力上主要な部分について10年間の保証が義務付けられていますが、中古住宅では売主が法人の場合は2年程度、個人間売買の場合は3ヶ月程度、もしくは保証が付かないケースもあります。

そのため契約内容の確認が重要であり、必要に応じて「既存住宅瑕疵保険」や「リフォーム瑕疵保険」への加入を検討することでリスクを軽減することができます。

※瑕疵とは、通常では気づきにくい構造や雨漏りなどの住宅の欠陥を指します。

中古戸建てを購入する際は、物件価格だけでなく諸費用も含めて資金計画を立てることが重要です。

諸費用には、仲介手数料・登記費用・火災保険・引越し費用などが含まれ、一般的には物件価格の6～8％程度が目安とされています。

安全を見て10％程度を想定しておくと資金計画に余裕が生まれます。

例えば2,000万円の物件であれば、約200万円前後の諸費用が必要になります。

中古戸建てのフルリノベーション費用は、目安として平米あたり10～15万円程度で想定されます。

例えば60㎡であれば、約600万～900万円程度が一つの基準となります。

これは、構造躯体を残しつつ内部を全面的に改修する「フルリノベーション」の想定金額です。
一般的に「解体してみないと分からない費用が出る」と言われることもありますが、実際には事前調査と設計の精度を高めることで、大きな金額変動は抑えることが可能です。

ただし注意点として、建物本体工事以外に、
・給排水の引き込み工事
・下水接続工事
・外構・エクステリア工事

などが別途必要になる場合があります。

そのため、建物本体だけでなく“全体費用”で把握することが非常に重要です。

中古戸建ての購入からリノベーション完了・引き渡しまでの期間は、一般的に約7ヶ月程度が目安となります。
物件探し～契約： 約3ヶ月
設計・工事・完成： 約4ヶ月

ただし、補助金や各種助成制度を活用する場合は、申請時期や年度予算の制約があるため、スケジュール管理が重要になります。

また、住宅ローン控除などの制度を利用する場合は、引き渡し後の居住開始時期にも条件があるため注意が必要です。

施工例でもっと詳しく →→→『中古リノベーション施工例』